ความสำคัญของนักการเงิน และ Model Cash flow | www.classifiedpro.club 

ความสำคัญของนักการเงิน และ Model Cash flow

ลงประกาศเมื่อ 15 Jan 2020 อัพเดทล่าสุด 15 Jan 2020 18:41:10 น. เข้าชม 16 ครั้ง

รูปภาพประกาศ

รายละเอียดประกาศ


ธรรมชาติของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป็น ธุรกิจประเภท Project Base คือ ทำงานเป็นโครงการๆ ไป โดยมุ่งหวังกำไรสูงสุด และ ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคสูงสุด ในทุกโครงการ
 
ดังนั้นการวางแผนทางการเงิน (Set Up Financial Model) และ การศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงิน(Cash flow Feasibility Study) จึงสำคัญมาก

หลักสูตร ศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงินโครงการอสังหาฯ Cash Flow (RE121)

ศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงินโครงการอสังหาฯ Cash Flow


เพราะต้องการกำไรทั้งระยะสั้นและยาว เมื่อเจ้าของโครงการ เห็นที่ดินแปลงหนึ่ง และ คิดทำโครงการ การศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงินก็เริ่ม นักการเงินมีหน้าที่ รวบรวมข้อมูลทั้งหมด ทั้งจากฝ่ายจัดซื้อ ออกแบบ ก่อสร้าง (จำนวนทุน, สินเชื่อ, ต้นทุนที่ดิน, ต้นทุนก่อสร้าง, Specificationวัสดุ, Positioning สินค้า,จำนวนที่ทำได้) ทั้งจากฝ่ายขายและการตลาด (Market Research, Unit Size, Unit Price, Target Group, Market Plan, Sell Plan) และ นำมาวิเคราะห์ว่า โครงการนี้หากลงมือทำแล้ว จะมีผลตอบแทนทางการเงินคุ้มค่าแก่การลงทุนหรือไม่ และ วิเคราะห์ต่อไปอีกว่า ระหว่างดำเนินโครงการจะมีความอ่อนไหวกับปัจจัยที่มามีผลกระทบอย่างไรบ้าง  (Sensitivity Analysis) โดยเอาข้อมูลต่างๆมา Run Cash flow และ เลือกใช้ หรือ หา Ratio การเงินเพื่อประกอบการตัดสินใจ เช่น ค่า PB, DPB, NPV, Cash flow, Discounted Cash flow, IRR, WACC, BP, D/E, ROE, ROI, PI, EBIT, EBITDA เป็นต้น โดยเบื้องต้น Ratio ต่างๆมีความหมายและคำนวณได้ดังนี้

  • PB- Payback period คือ ระยะเวลาคืนทุน = จำนวนปีก่อนจะคุ้มทุน + (ต้นทุนคงเหลือปีนั้น/มูลค่า Cash flow ปีที่คุ้มทุน) หรือ DPB: Discount Payback period: วิธีระยะเวลาคืนทุนแบบคิดลด จะพิจารณาค่าของเงินที่แตกต่างตามเวลาด้วย
  • NPV-Net Present Value มูลค่าปัจจุบันของ Cash flow = CFปี1+ (CFปี1/ ((1+r)^1))+ (CFปี2/ ((1+r)^2))+ (CFปีn/ ((1+r)^n)) โดยที่ R คือ Return อัตราผลตอบแทน และ NPV >0 คือ มูลค่าปัจจุบันมากกว่าทุน NPV < 0 คือ น้อยกว่าทุน และ NPV=0 คือ มูลค่าเท่าทุน
  • IRR- Internal Rate of Return ประมาณการผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปี ของโครงการ IRR=WACC คือ เท่าทุน IRR>WACC คือกำไร น่าลงทุน และ IRR < WACC คือ ขาดทุนไม่ควรลงทุน
  • WACC-Weighted Cost of Capital ต้นทุนทางการเงินเฉลี่ยของเงินทุน
  • BP Break-even Point จุดที่รายรับจากการขาย= รายจ่ายดำเนินงาน   เป็นตัวบอกความเสี่ยงการลงทุนจากยอดขาย
  • D/E Ratio หรือ Dept / Equity Ratio อัตราส่วน หนี้สินต่อทุน โดยที่ D/E≥2 ความเสี่ยงสูง, D/E≤1 ยิ่งดี
  • ROE Return On Equity อัตราผลตอบแทนต่อส่วนทุน = Net Profit/Equity
  • ROI Return On Investment อัตราผลตอบแทนต่อการลงทุน =Net Profit/ (Equity+Loan)
  • PI Profitability Index ดัชนีกำไร= รวมDiscounted Cash flow ตามจำนวนปี/Equity *PI ควรมากกว่า 1 เสมอ
  • EBIT (Earnings Before Interest and Taxes) คือ กำไรก่อนหักดอกเบี้ยและภาษี หรือมีอีกชื่อเรียกหนึ่งว่า กำไรจากการดำเนินงาน (Operating Income) = Gross Profit-ต้นทุนขายและบริหาร
  • EBITDA (Earnings Before Interest Tax Depreciation and Amortization) กำไรก่อนดอกเบี้ย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าใช้จ่ายตัดจ่าย= Gross Profit-ต้นทุนขายและบริหาร-ค่าเสื่อมราคา-ค่าใช้จ่ายตัดจำหน่าย
 
รวมถึงฉายภาพ สถานการณ์ต่างๆที่อาจเกิดขึ้น (Scenario)  และ แผน Exit Way ของโครงการและบริษัท ทั้งหมดนี้ เพื่อเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจของผู้บริหาร ที่กล่าวมาเป็นเบื้องต้นที่นักการเงิน และ ผู้บริหารโครงการต้องทราบ 
 

แต่ชีวิตจริงยังมีผู้ประกอบการ และ นักการเงินหลายรายพลาดเอาที่ดินมาทำโครงการ Run Financial Feasibility โดยไม่ได้คำนวณต้นทุนที่ดินด้วยซ้ำ ขาดทุนตั้งแต่คิด Project บางรายทำแล้วกำไร แท้จริง ขาดทุนกำไรไปกว่าครึ่ง บางรายไม่เข้าใจธรรมชาติของธุรกิจว่าควรมี Cash flow ไหลเข้าออกอย่างไร ก็ทำให้หมุนเงิน หรือ ตัดสินใจทำสิ่งต่างๆผิดพลาดเสมอ ควรกำไรก็ขาดทุนซ้ำแล้วซ้ำเล่า และยังมีอีกไม่น้อยที่ไม่เล็งเห็นถึงความสำคัญของการศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงิน รู้ตัวอีกที ก็ประสพความล้มเหลวทางการเงินแล้ว โชคดีหน่อยก็รอดแต่โดยโมเดลแล้วไปต่อลำบากครับ

Cr. ปราชญ์ อสังหาฯ

หลักสูตร ศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงินโครงการอสังหาฯ Cash Flow (RE121)

แสดงความคิดเห็น

ประกาศอัพเดท

เงินด่วน เงินทุน sme ทันใจ อนุมัติไว

(Free Classified Sites Thailand) - แม่และเด็ก ? ผลิตภัณฑ์สำหรับแม่ 30 Jan 2020

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 7 ครั้ง

เงินด่วน เงินทุน sme ทันใจ อนุมัติไว

(Free Classified Sites Thailand) - ต้นไม้ สัตว์เลี้ยง ? อุปกรณ์การเกษตร 30 Jan 2020

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 7 ครั้ง

เงินด่วน เงินทุน sme ทันใจ อนุมัติไว

(Free Classified Sites Thailand) - ของสะสม ของเก่า ? ของเล่น 30 Jan 2020

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 8 ครั้ง

เงินด่วน เงินทุน sme ทันใจ อนุมัติไว

(กรุงเทพมหานคร) - เฟอร์นิเจอร์ ? ออกแบบ ตกแต่งภายใน 5 Feb 2020

ราคา 1,000,000 บาท

เข้าชม 5 ครั้ง

เงินด่วน เงินทุน sme ทันใจ อนุมัติไว

(กรุงเทพมหานคร) - จิวเวลลี่ เครื่องประดับ ? แว่นตา 5 Feb 2020

ราคา 1,000,000 บาท

เข้าชม 6 ครั้ง

เงินด่วน เงินทุน sme ทันใจ อนุมัติไว

(กรุงเทพมหานคร) - คอมพิวเตอร์ ? โน๊ตบุ๊ค 5 Feb 2020

ราคา 1,000,000 บาท

เข้าชม 6 ครั้ง

GoodThaiSim ศูนย์รวมซิม เบอร์มงคล เลขมงคล เบอร์สวย เบอร์รับโชค เบอร์โทรศัพท์มงคล เชื่อถือได้ 100%

(สุรินทร์) - มือถือ อุปกรณ์สื่อสาร ? ซิมการ์ด เบอร์สวย 13 Mar 2019

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 175 ครั้ง

Microsoft Outlook stores local copies of all email messages, calendar events, etc.

(Free Classified Sites United States) - Computer ? Others 19 Feb 2020

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 10 ครั้ง

ธนวัฒน์​บริการ​ดูด​ส้วม โดยช่างมืออาชีพราคาถูกบริการดีงานด่วน 24 ชม

(Free Classified Sites Thailand) - อื่นๆ ? รับจ้าง 4 Feb 2020

ราคา 0 บาท

เข้าชม 107 ครั้ง

“การตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ที่ดิน” มีความสำคัญอย่างไร

(Free Classified Sites Australia) - Beauty & Health ? Healthcare products 19 Feb 2020

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 6 ครั้ง

ราคา ไม่ระบุ

  • ผู้ลงประกาศ : คุณเล็ก สัญชัย
  • ความต้องการ : Recommended
  • สภาพสินค้า : ไม่ระบุ
  • วันที่ลงประกาศ : 15 Jan 2020
  • อัพเดทล่าสุด : 15 Jan 2020 18:41:10 น.
  • ที่อยู่ : ยานนาวา
  • จังหวัด : Free Classified Sites Bangladesh
  • เบอร์โทรศัพท์ : 22952294
  • Email : lek@trebs.ac.th